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1. Zur Auslegung der Formulierung "nach vollständiger Fertigstellung" in der Ratenzahlungsbestimmung eines Bauträgervertrags.
2. Ist im Bauträgervertrag nicht ausdrücklich bestimmt, was unter vollständiger Fertigstellung zu verstehen ist, erlaubt keinen eindeutigen Schluss auf ein bestimmtes Verständnis, dass der Ratenzahlungsplan des Bauträgervertrags weitgehend mit der Ratenzahlungsregelung in der dem öffentlichen Recht zugehörigen Makler- und Bauträgerverordnung übereinstimmt.
BGH, Urteil vom 22. April 2026 – VII ZR 88/25

A. Problemstellung
Der VII. Zivilsenat hatte zu entscheiden, ob für die Bestimmung der Fälligkeit der letzten Rate "nach vollständiger Fertigstellung" auf die Ratenzahlungsregelung der Makler- und Bauträgerverordnung zurückgegriffen werden kann, wenn im Bauträgervertrag nicht ausdrücklich bestimmt ist, was unter vollständiger Fertigstellung zu verstehen ist.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Klägerin, die eine Wohnanlage mit 276 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie einer Tiefgarage errichtet hatte, fordert restliche Vergütung. Im notariellen "Wohnungseigentumskaufvertrag mit Auflassung" (im Folgenden: Bauträgervertrag) verpflichtete sich die Beklagte ("Käufer") in Ziff. II. 3.2 zur Zahlung des "Restkaufpreises" in Höhe von 263.159,40 € in Raten entsprechend dem Bauablauf, wobei die Klägerin ("Verkäufer") die vorletzte Rate in Höhe von 8,4 % "nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe" und die letzte Rate in Höhe von 3,5 % "nach vollständiger Fertigstellung" fordern kann. Ziff. II. 6.1 des Bauträgervertrags bestimmt, dass das Bauvorhaben bezugsfertig ist, wenn die vereinbarten Leistungen frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängeln erbracht worden sind. Unter Ziff. II. 6.5 heißt es: "Nach Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstandes ist der Käufer verpflichtet, das zum Kaufgegenstand gehörende Sondereigentum, das im Bereich des Sondereigentums befindliche Gemeinschaftseigentum einschließlich der Fenster sowie etwaige mit dem Sondereigentum als Sondernutzungsrecht verbundene Bauteile oder Anlagen abzunehmen. (...) Das Ergebnis der Abnahme wird in einer Niederschrift festgehalten. (...) Der Verkäufer verpflichtet sich, die in der Niederschrift aufgeführten Mängel und etwaige Restarbeiten (...) zu beseitigen bzw. ausführen zu lassen."
Am 4. Juni 2019 erklärte die Beklagte die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und behielt sich unter Bezugnahme auf ein Gutachten vor, für noch bestehende Mängel einen angemessenen Betrag für Mangelbeseitigungskosten einzubehalten. Am 12. Juni 2019 nahm die Beklagte das Sondereigentum unter Vorbehalt von Mängeln ab, welche in einem Abnahmeprotokoll festgehalten wurden. Die Klägerin stellte am 4. Oktober 2019 der Beklagten die letzte Rate über 3,5 % in Höhe von 13.157,97 € in Rechnung. Diese zahlte hierauf nur 357,97 €, den Restbetrag behielt sie als Sicherheit wegen Mängeln am Sondereigentum ein. Mit ihrer Klage hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 12.800 € zuzüglich Zinsen zu zahlen. Die Beklagte hat sich erstinstanzlich auf fehlende Fälligkeit wegen der Nichtbeseitigung der Mängel, welche sie sich bei der Abnahme des Sondereigentums vorbehalten hat, und wegen nicht fertig gestellter Baubereiche des Gemeinschaftseigentums berufen sowie weitere Mängel gerügt. Das Landgericht hat die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen. Es könne dahinstehen, ob Mängel am Sondereigentum vorlägen. Die Schlusszahlung sei nicht fällig, weil erhebliche Teile der Außenanlagen, unter anderem der zur Wohnanlage gehörende Gehweg, nicht fertiggestellt seien. Die Berufung hat teilweise Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 6.969 € nebst Zinsen und sechs weitere Einzelbeträge im Gesamtumfang von 5.831 € - jeweils Zug um Zug gegen Beseitigung näher bezeichneter Mängel - zu zahlen (KG, Urt. v. 27.05.2025 – 21 U 44/22 –, juris).
Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Zahlungsanspruch der Klägerin sei fällig, in Höhe eines Teilbetrags von insgesamt 5.831 € allerdings nur Zug um Zug gegen Beseitigung von sechs näher bezeichneten Mängeln im Bereich des Sondereigentums. Die Schlussrate sei fällig. Die vertragliche Fälligkeitsvoraussetzung der letzten Rate, die vollständige Fertigstellung des erworbenen Objekts, liege vor. Es erscheine folgerichtig, bei Verträgen, die einen an die Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) angelehnten Zahlungsplan enthielten, an den Fälligkeitsbegriff der Verordnung anzuknüpfen, um im Sinne der praktischen Handhabung einen Gleichlauf zwischen dem gewerberechtlichen und dem zivilrechtlichen Fertigstellungsbegriff zu erreichen. Ob und welche Mängel einer vollständigen Fertigstellung im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV und damit der Fälligkeit der Schlussrate entgegenstünden, sei umstritten. Es dürften jedenfalls keine wesentlichen Mängel mehr vorliegen. Vollständige Fertigstellung liege vor, wenn das erworbene Objekt entweder abgenommen worden sei oder jedenfalls Abnahmereife vorliege. Im Streitfall sei beides gegeben. Mängel, die im Abnahmeprotokoll aufgeführt seien oder ansonsten am schon abgenommenen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestünden, begründeten zugunsten des Erwerbers nur eine Mängeleinrede mit der Folge einer Zug-um-Zug-Verurteilung. Dies entspreche den zivilrechtlichen Wertungen in § 640 BGB und § 641 BGB, wonach die Vergütung bei Abnahme oder Abnahmereife fällig werde und der Erwerber bei Mängeln ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 641 Abs. 3 BGB geltend machen könne. In der praktischen Anwendung habe diese Auffassung einen gewichtigen Vorteil, denn bei Streit um die Fälligkeit der Schlussrate, der der Erwerber verschiedene Mängel entgegenhalte, könnte der vorgebrachte Mängelkatalog im ersten Schlussratenprozess abschließend geklärt werden. Der Erwerber sei durch die Mängeleinrede hinreichend geschützt. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, die letzte Rate sei fällig, weil von der hierfür erforderlichen vollständigen Fertigstellung auszugehen sei. Hierbei hat es rechtsfehlerhaft die Auslegung des Bauträgervertrags unterlassen, weil es davon ausgegangen ist, die Fälligkeit sei abstrakt nach § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV zu bestimmen.
Der Anspruch auf Zahlung der restlichen Vergütung aus dem Bauträgervertrag in Höhe von 12.800 € ist nicht fällig, denn der für den Abruf der letzten Rate vertraglich geschuldete Zustand "nach vollständiger Fertigstellung" ist nicht erreicht. Die Klägerin ist ihrer Verpflichtung nach Ziff. II. 6.5 des Bauträgervertrags, die in der Niederschrift zur Abnahme des Sondereigentums vom 12. Juni 2019 aufgeführten Mängel zu beseitigen, bislang nicht nachgekommen, was der Fälligkeit der Klageforderung entgegensteht. Nach Ziff. II. 3.2 des Bauträgervertrags ist die letzte Rate "nach vollständiger Fertigstellung" zu leisten. Wann diese Voraussetzung erfüllt ist, ist durch Auslegung des Bauträgervertrags zu ermitteln. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Ratenzahlungsbestimmung des Bauträgervertrags eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die von der Klägerin als Unternehmerin gestellt ist, § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Dabei ist in erster Linie der Wortlaut der auszulegenden Klausel maßgeblich. Ist der Wortlaut nicht eindeutig, kommt es entscheidend darauf an, wie die Klausel aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist. Dabei sind auch der Sinn und Zweck einer Klausel sowie systematische Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Eine Formularklausel ist vor dem Hintergrund des gesamten Formularvertrags zu interpretieren.    
Nach dieser Maßgabe ergibt die objektive Auslegung der Bestimmung des Bauträgervertrags, dass die letzte Rate jedenfalls erst dann fällig ist, wenn die Klägerin die in der Niederschrift zur Abnahme des Sondereigentums aufgeführten Mängel beseitigt hat. Was unter vollständiger Fertigstellung im Sinne von Ziff. II. 3.2 des Bauträgervertrags zu verstehen ist, ist im Vertrag nicht ausdrücklich bestimmt. Dass der Ratenzahlungsplan des Bauträgervertrags weitgehend mit der Ratenzahlungsregelung in der dem öffentlichen Recht zugehörigen Makler- und Bauträgerverordnung übereinstimmt und die Formulierung "vollständige Fertigstellung" in Ziff. II. 3.2 des Vertrags wörtlich § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 letzter Spiegelstrich MaBV entspricht, erlaubt gleichfalls keinen eindeutigen Schluss auf ein bestimmtes Verständnis. Dies gilt schon deshalb, weil nicht erkennbar ist, dass ein durchschnittlicher Vertragspartner des Verwenders die Klausel allein aufgrund der sprachlichen Übereinstimmung mit der vorgenannten Bestimmung der Makler- und Bauträgerverordnung in einer bestimmten Weise verstehen wird, zumal diese Verordnung im Bauträgervertrag nicht erwähnt wird. Der Gesamtzusammenhang der Regelungen des Bauträgervertrags der Parteien ergibt dagegen zweifelsfrei, dass der Begriff der "vollständigen Fertigstellung", wie die Parteien ihn in ihrem Vertrag verwendet haben, nicht mit der "Abnahmereife" gleichzusetzen ist, wie das Berufungsgericht allein unter Rückgriff auf § 3 Abs. 2 MaBV angenommen hat. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, wie der Begriff der "vollständigen Fertigstellung" in der MaBV zu verstehen ist. Aus systematischen Gründen ist davon auszugehen, dass die letzte Rate einen Bauzustand verlangt, welcher über denjenigen hinausgeht, der für die Fälligkeit der vorletzten Rate ausreicht. Denn die Differenzierung zwischen den beiden Raten macht nur Sinn, wenn diese bei gewöhnlicher Vertragsabwicklung zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig werden. Nach dem Vertrag der Parteien war die vorletzte Rate von 8,4 % fällig mit Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe. Die Parteien haben ihr Verständnis der Bezugsfertigkeit in Ziff. II. 6.1 und 6.2 des Bauträgervertrags definiert. Bezugsfertigkeit liegt hiernach vor, wenn die vereinbarten Leistungen frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängeln erbracht worden sind. Noch nicht durchführbare technische Einregelarbeiten stehen der Bezugsfertigkeit ebenso wenig entgegen wie die Unfertigkeit der Außenanlagen und Zuwegungen, sofern ein verkehrssicherer Zugang zum Sondereigentum gegeben ist und die Ver- und Entsorgungsleitungen in Betrieb genommen sind. Ziff. II. 6.5 bestimmt weiter, dass der Erwerber nach Eintritt der Bezugsfertigkeit das Sondereigentum und das in dessen Bereich befindliche Gemeinschaftseigentum abzunehmen hat, der Bauträger verpflichtet sich, die im Abnahmetermin in einer Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen und etwaige Restarbeiten ausführen zu lassen. Da hiernach die für die Fälligkeit der vorletzten Rate erforderliche Bezugsfertigkeit gegeben ist, wenn - vorbehaltlich der geregelten Ausnahmen - das Objekt fertiggestellt und das Sondereigentum sowie die in dessen Bereich liegenden Teile des Gemeinschaftseigentums keine wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängel aufweisen, ist für die "vollständige Fertigstellung" als Voraussetzung für die Fälligkeit der letzten Rate ein darüber hinausgehender Grad der Fertigstellung zu verlangen. Im Hinblick auf Ziff. II. 6.5 des Vertrags, der die Pflichten der Parteien in Bezug auf das Sondereigentum und das in dessen Bereich liegende Gemeinschaftseigentum nach Eintritt der Bezugsfertigkeit regelt, darf ein durchschnittlicher Vertragspartner des Verwenders erwarten, die letzte Rate erst zahlen zu müssen, wenn der Bauträger seine Verpflichtung erfüllt hat, die bei der Abnahme in der Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen und Restarbeiten zu erledigen.
Dass nach Ziffer II. 3.1 des Bauträgervertrags die Sicherheit in Höhe von 5 % des "Kaufpreises" für die rechtzeitige Herstellung des "Kaufgegenstands" zurückzugeben ist, wenn dieser ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist und etwaige wesentliche Mängel beseitigt sind und dem Erwerber keine Ansprüche mehr wegen verspäteter Fertigstellung zustehen, stellt diese Auslegung nicht in Frage. Es ist nicht ersichtlich, dass hierdurch ein Gleichlauf mit den Fälligkeitsbestimmungen für die Ratenzahlungen vereinbart werden sollte. Die Sicherheitenstellung ist in dieser Form in der MaBV vorgeschrieben und dient dem Schutz des Erwerbers davor, dass trotz seiner finanziellen Vorleistungen das Objekt nicht fertiggestellt wird. Diese Absicherung bezweckt aber nur einen Mindestschutz und sichert nicht das primäre Interesse des Erwerbers an der vollständigen und mangelfreien Fertigstellung des Objekts. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts liegen die im Abnahmeprotokoll des Sondereigentums vom 12. Juni 2019 aufgelisteten Mängel an der Tür zum Schlafzimmer, den Sockelleisten und den Wandfliesen im Bad vor. Sie sind bislang nicht beseitigt, so dass die Klägerin ihre Verpflichtung nach Ziffer II. 6.5, die anlässlich der Abnahme des Sondereigentums in der Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen, nicht erfüllt hat mit der Folge, dass die letzte Rate nicht fällig ist.

C. Kontext der Entscheidung
Der Senat hat bereits entschieden, dass an die Stelle einer gemäß § 3 Abs. 2, § 12 MaBV i. V. mit § 134 BGB nichtigen Zahlungsregelung nicht § 3 Abs. 2 MaBV als zivilrechtliche Ersatzregelung tritt. Zur Begründung hat er ausgeführt, dass § 3 Abs. 2 MaBV keine Norm des Zivilrechts sei, die für den Bauträger und den Erwerber die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Forderung des Bauträgers mit vorrangigem Geltungsanspruch vor dem Gesetzesrecht regele. Vielmehr regele § 3 Abs. 2 MaBV ausschließlich gewerberechtliche Verbote und Gebote, deren alleiniger Normadressat der Bauträger sei. Die sich hieraus ergebende Lücke im Vertrag werde durch § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB geschlossen (BGH, Urt. v. 22.12.2000 – VII ZR 310/99). An die Stelle der nichtigen Zahlungsvereinbarung tritt auch nicht § 632 a BGB. § 632 a BGB findet auf Bauverträge, die dem Anwendungsbereich der MaBV unterliegen, keine Anwendung. Der Gewerbetreibende darf, soweit er dem Anwendungsbereich der MaBV unterfällt, in Abweichung von den allgemeinen Fälligkeitsregelungen Zahlungen von dem Erwerber nur unter den Voraussetzungen der §§ 3, 7 MaBV entgegennehmen. Werden die Vorgaben der MaBV nicht eingehalten, ist es dem Gewerbetreibenden verboten, Zahlungen von dem Erwerber zu fordern. Dieses Verbot kann nicht dadurch umgangen werden, dass dem Gewerbetreibenden in diesem Fall gestattet wird, Zahlungen unter den Voraussetzungen des § 632 a BGB zu beanspruchen (BGH, Urt. v. 22.03.2007 – VII ZR 268/05 –, Rn. 27 - 28).

D. Auswirkungen für die Praxis
Sowohl bei § 3 Abs. 2 MaBV als auch bei § 5 MaBV handelt es sich um Schutzgesetze iSd. § 823 Abs. 2 BGB. Auch bei einem reinen Organisationsverschulden wird dagegen verstoßen, wenn der Gewerbetreibende Aufgaben im Zusammenhang mit der Anforderung und Entgegennahme von Baufortschrittsraten an Hilfspersonen delegiert, ohne diese entsprechend den gesetzlichen Vorgaben zu instruieren bzw. anzuleiten, sowie deren Vorgehensweise im Übrigen nicht überwacht und dadurch die jeweiligen Baufortschrittsraten entgegen den Vorgaben von § 3 Abs. 2 MaBV vor Erreichen des entsprechenden Baufortschritts am Gemeinschaftseigentum vereinnahmen lässt (OLG Celle, Urt. v. 25.11.2025 – 3 U 171/24 –, Rn. 45ff.). Für einen Verstoß gegen § 3 Abs. 2, § 5 MaBV haftet der Geschäftsführer der gewerbetreibenden GmbH persönlich. Dafür genügt grundsätzlich ein fahrlässiger Verstoß gegen das Schutzgesetz (OLG Celle, Urt. v. 25.11.2025 – 3 U 171/24 –, Rn. 80ff.). Das OLG Celle hat erstmals entschieden, dass Geschäftsführer einer Bauträgergesellschaft bereits persönlich haften, wenn sie fahrlässig gegen ein Schutzgesetz verstoßen (Thode, jurisPR-PrivBauR 3/2026 Anm. 2; kritisch: Matkovic in: Beck-OGK, Stand 01.01.2026, § 650v Rn. 175 m.w.N.).

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1a. Die Vergütungsvereinbarung muss in der Textform genügender Weise auch den Anwendungsbereich der Honorarabrede erkennen lassen.
1b. Für die Auslegung der Vergütungsvereinbarung dürfen auch außerhalb der Textform liegende Umstände herangezogen werden.
2. Die Klausel "Das vereinbarte Honorar kann über den Gebühren des RVG liegen (= Grundlage für evtl. Erstattungsansprüche gegen die Gegenpartei)" ist kein ausreichender Hinweis darauf, dass der Gegner im Falle der Kostenerstattung regelmäßig nicht mehr als die gesetzliche Vergütung erstatten muss.
3. Eine in einer Vergütungsvereinbarung enthaltene Anerkenntnisklausel, nach deren Inhalt mit den Rechnungen dargestellte Bearbeitungszeiten für das Mandat vom Mandanten anerkannt seien, sollte der Mandant nicht innerhalb von einem Monat nach Erhalt der Rechnung auf Fehler hingewiesen haben, ist auch im Rechtsverkehr mit Unternehmern unwirksam.
BGH, Urteil vom 19. Februar 2026 – IX ZR 226/22

A. Problemstellung
Mit den Anforderungen an die Form und den Inhalt einer anwaltlichen Vergütungsvereinbarung hatte sich erneut der IX. Zivilsenat zu befassen.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Beklagte beauftragte die klagende Rechtsanwaltsgesellschaft mit ihrer Vertretung in Rechtsstreitigkeiten gegenüber der P. GmbH & Co. KG infolge des Ausscheidens des Geschäftsführers der Komplementärin der Beklagten aus der P. Stiftung. In der Mandatsvereinbarung heißt es, dass die Klägerin für die Beklagte sowohl unterstützend bei auftretenden Rechtsfragen als auch im Bereich der Prozessführung tätig werde. Als Anlage zur Mandatsvereinbarung trafen die Parteien eine Vergütungsvereinbarung, die mit "Anlage zum Mandatsbrief vom 05.10.2015 i. S. C. GmbH & Co. KG ./. P. GmbH & Co. KG" überschrieben ist. Die Vergütungsvereinbarung regelt, dass anwaltliche Dienstleistungen nach dem tatsächlich erbrachten Stundenaufwand zu festgelegten Stundensätzen abgerechnet werden. Die Klägerin vertrat die Beklagte anschließend in einem von der P. GmbH & Co. KG gegen die Beklagte vor dem LG und OLG Düsseldorf geführten Rechtsstreit. Die Klägerin stellte der Beklagten für ihre Tätigkeiten im vorgenannten Rechtsstreit und für Tätigkeiten in weiteren Angelegenheiten laufend Rechnungen auf der Grundlage der Vergütungsvereinbarung. Die Beklagte bezahlte für bis zum 26. Juli 2017 gestellte Rechnungen insgesamt 108.624,04 €. Die Klägerin macht mit ihrer Klage weitere Vergütungsansprüche in Höhe von 32.086,74 € nebst Zinsen geltend, die sie unter Anwendung der Vergütungsvereinbarung berechnet hat. Die Beklagte meint, sie schulde nur eine Vergütung in Höhe der gesetzlichen Gebühren. Es fehle an einer wirksamen Vergütungsvereinbarung, jedenfalls decke die Vergütungsvereinbarung nicht die Prozessvertretung im Berufungsverfahren gegen die P. GmbH & Co. KG und den weiteren Angelegenheiten ab. Sie nimmt die Klägerin daher widerklagend auf Erstattung gezahlter Anwaltshonorare in Höhe von insgesamt 77.905,49 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Landgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Beklagte zur Zahlung von hilfsweise auf die gesetzliche Vergütung gestützten Honorars in Höhe von restlichen 2.096,90 € nebst Zinsen verurteilt und auf die Berufung der Beklagten der Widerklage vollständig stattgegeben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8. November 2022 – I-24 U 38/21).
Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Das Berufungsgericht hat der Klägerin mit rechtsfehlerhafter Begründung einen Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Zeithonorars aberkannt. Von seinem Standpunkt aus folgerichtig hat es ebenso rechtsfehlerhaft einen Rechtsgrund iSd. § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB für Zahlungen verneint, welche die Beklagte auf Zeithonorarabrechnungen der Klägerin geleistet hat. Ein Anspruch eines Rechtsanwalts auf Zahlung des sich durch Anwendung einer nach § 3a Abs. 1 Satz 1 RVG formbedürftigen Vergütungsvereinbarung ergebenden Zeithonorars in nicht auf die gesetzlichen Gebühren beschränkter Höhe erfordert neben der inhaltlichen Bestimmtheit des Vereinbarten auch, dass die Parteien das Vereinbarte formgerecht erklärt haben. Bei der Prüfung dieser Voraussetzungen hat das Berufungsgericht die Ermittlung des Inhalts der Vereinbarung nicht hinreichend von der Beachtung der vorgeschriebenen Form unterschieden. Zudem hat es das Formerfordernis aus § 3a Abs. 1 Satz 1 RVG überspannt, indem es für die Inhaltsermittlung keine Umstände zugelassen hat, die außerhalb der Textfassung der Vergütungsvereinbarung liegen.
Auch bei einer formbedürftigen Vereinbarung ist zunächst gemäß §§ 133, 157 BGB der Inhalt des Vertrages auszulegen. Diese Auslegung ist nach allgemeinen Grundsätzen vorzunehmen. Insbesondere dürfen für die Auslegung auch außerhalb der Textfassung liegende Umstände herangezogen werden. In einem zweiten Schritt ist zu prüfen, ob der so festgestellte Inhalt der Vergütungsvereinbarung dem Textformerfordernis nach § 3a Abs. 1 Satz 1 RVG, § 126b BGB genügt. Nach § 3a Abs. 1 Satz 1 RVG bedarf eine Vereinbarung über die Vergütung der Textform. Der Formzwang gilt für die Vergütungsvereinbarung im Ganzen. Eine unklare oder mehrdeutige Formulierung schadet nicht, wenn sich Zweifel im Wege der Auslegung beheben lassen. Das Formerfordernis ist erfüllt, wenn für den Willen in dem erforderlichen Umfang ein zureichender Anhaltspunkt in der Urkunde besteht, der Inhalt der Verpflichtung also dort irgendwie seinen Ausdruck gefunden hat. Für die Wirksamkeit einer Vergütungsvereinbarung ist es erforderlich, dass sie genügend bestimmt ist. Fehlt es an der Bestimmtheit, entsteht keine bindende Vergütungsvereinbarung. Diese Rechtsfolge ergibt sich, anders als das Berufungsgericht meint, nicht aus § 4b RVG, sondern aus dem allgemeinen Vertragsrecht nach §§ 145 ff BGB. Genügend bestimmt ist eine Vergütungsvereinbarung, wenn die vereinbarte Vergütung bestimmt oder bestimmbar ist. Dies gilt für die Höhe der vereinbarten Vergütung wie für die von der Vergütungsvereinbarung erfassten anwaltlichen Tätigkeiten. Bestimmbarkeit des Anwendungsbereichs einer Vergütungsvereinbarung ist anzunehmen, wenn die Reichweite der Vergütungsvereinbarung so umschrieben ist, dass der Anwendungsbereich der Vergütungsvereinbarung unter Anwendung der §§ 133, 157 BGB durch Auslegung ermittelt werden kann. Der Anwendungsbereich der Honorarabrede richtet sich nach der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung. Bei der Auslegung ist die insoweit bestehende Interessenlage zu berücksichtigen. Der Anwendungsbereich der Vergütungsvereinbarung kann über Gegenstand und Umfang des dem Rechtsanwalt zunächst erteilten Auftrags hinausgehen (überschießender Anwendungsbereich). Die Vergütungsvereinbarung kann nur für eine gebührenrechtliche Angelegenheit, für einen bestimmten erteilten Auftrag oder umfassend für ein Dauermandat geschlossen sein. Schließlich kann sich eine Vergütungsvereinbarung auch auf künftige Erweiterungen eines bestimmten Auftrags oder bestimmte künftige Aufträge erstrecken. Ist der Anwendungsbereich einer Vergütungsvereinbarung derart geregelt, dass diese (nur) für einen bestimmten Auftrag gilt, folgt die Reichweite der Vergütungsvereinbarung (insoweit) aus dem Inhalt dieses Auftrags. Gegenstand und Umfang des dem Anwalt erteilten Auftrags richten sich nach der Vereinbarung der Parteien (§§ 145 ff BGB) und deren Auslegung nach §§ 133, 157 BGB. Diese Vereinbarung ist formfrei; das Formerfordernis nach § 3a Abs. 1 RVG betrifft ausschließlich die Vereinbarung über die Vergütung. Der einem Rechtsanwalt erteilte Auftrag kann sich auf mehrere Angelegenheiten im Sinne der §§ 16 ff RVG beziehen.    
Überdies hat das Berufungsgericht das Textformerfordernis überspannt. Nach § 3a Abs. 1 Satz 1 RVG bedarf eine Vereinbarung über die Vergütung der Textform. Die Vergütungsvereinbarung muss in der Textform genügender Weise auch den Anwendungsbereich der Honorarabrede erkennen lassen. Das folgt aus der Warn- und Schutzfunktion der Formvorgaben des § 3a Abs. 1 RVG. Diese besteht darin, den Mandanten klar erkennbar darauf hinzuweisen, dass er eine Vergütungsvereinbarung schließt, die dem Rechtsanwalt einen von den gesetzlichen Gebührenvorschriften abweichenden Honoraranspruch auf vertraglicher Grundlage verschafft. Das bewirkt, dass die Parteien nicht formfrei durch schlüssiges Verhalten den Anwendungsbereich einer zuvor geschlossenen Vergütungsvereinbarung auf einen anderen Auftrag erweitern können. Das Textformerfordernis nach § 3a Abs. 1 Satz 1 RVG umfasst allerdings nicht Gegenstand und Umfang des dem Rechtsanwalt erteilten Auftrags. § 3a Abs. 1 RVG ändert nichts daran, dass der Abschluss eines Anwaltsvertrages formfrei und durch schlüssiges Verhalten möglich ist. Nach § 3a Abs. 1 Satz 2 RVG ist es zulässig, die Regelung über die Vergütungsvereinbarung gemeinsam mit der Auftragserteilung zu treffen. Daraus folgt, dass die formbedürftige Vergütungsvereinbarung nicht den Anwaltsauftrag oder seine auftragswesentlichen Teile umfassen muss. Dieser Umfang des Formerfordernisses entspricht der Reichweite der Warn- und Schutzfunktion der Formvorgaben des § 3a Abs. 1 RVG, welche den Mandanten davor bewahren sollen, sich unbemerkt vertraglich zu einem von der gesetzlichen Vergütung abweichenden Honorar zu verpflichten. Denn für den Mandanten besteht beim Abschluss eines Anwaltsvertrags - auch unabhängig vom Abschluss einer Vergütungsvereinbarung - hinreichend Anlass, sich im eigenen Interesse über Auftragsgegenstand und -umfang klarzuwerden.    
Nach diesen Maßstäben genügt die Regelung des Anwendungsbereichs der Vergütungsvereinbarung sowohl dem Bestimmtheitserfordernis als auch dem Textformerfordernis nach § 3a Abs. 1 Satz 1 RVG. Demnach haben die Parteien vereinbart, dass die Vergütungsvereinbarung den gesamten anlassbezogenen Wirkungskreis des Rechtsanwalts, also sämtliche Angelegenheiten umfasst, die aus dem zugrunde liegenden Lebenssachverhalt herrührten, insbesondere sämtliche aus dem Ausscheiden des Geschäftsführers der Komplementärin der Beklagten aus der P. Stiftung folgenden gerichtlichen Auseinandersetzungen, wie der Streit der Beklagten mit der P. GmbH & Co. KG. Dies schließt auch künftige, bei Abschluss der Vergütungsvereinbarung noch nicht absehbare Rechtsstreitigkeiten ein. Dieser Anwendungsbereich der Vergütungsvereinbarung kommt in der Textform hinreichend zum Ausdruck. Denn die Vergütungsvereinbarung nimmt ausdrücklich auf den - ebenfalls die Textform wahrenden - Mandatsbrief Bezug, benennt dabei namentlich zwei Parteien eines Rechtsstreits und führt aus, dass die Vergütungsvereinbarung Regelungen für die Vergütung des erteilten Mandats enthalte. Mit dieser Inbezugnahme besteht auch bei Verwendung des Begriffs des erteilten Mandats ein hinreichender Anhaltspunkt dafür, den Lebenssachverhalt zu meinen, der Anlass der Anwaltsbefassung ist, sowie sämtliche daraus möglicherweise herrührenden Angelegenheiten. Bei der Verwendung in einer Vergütungsvereinbarung ist der Begriff des erteilten Mandats mehrdeutig und ist nicht zwingend auf den zunächst erteilten Anwaltsauftrag beschränkt. Denn wird die Vergütungsvereinbarung zu Beginn einer Rechtsangelegenheit abgeschlossen, sind häufig Gegenstand und Umfang des dem Rechtsanwalt erteilten Auftrags noch nicht festgelegt.

C. Kontext der Entscheidung
Mit den im Urteil festgehaltenen Wirksamkeitsanforderungen anwaltlicher Stundenhonorarvereinbarungen führt der Senat seine Rechtsprechung folgerichtig fort und korrigiert die überspannten Anforderungen des Berufungsgerichts (vgl. BGH, Beschl. v. 11.01.2007 - IX ZR 55/03; BGH, Urt. v. 17.02.2000 - IX ZR 32/99). Gleichzeitig befindet er über die Unwirksamkeit zweier Klauseln der Vergütungsvereinbarung. So ist der Forderung von §a Abs.1 Satz 3 RVG, dass die Vergütungsvereinbarung einen Hinweis darauf zu enthalten hat, dass die gegnerische Partei im Falle der Kostenerstattung regelmäßig nicht mehr als die gesetzliche Vergütung erstatten muss, durch die Klausel "Das vereinbarte Honorar kann über den Gebühren des RVG liegen (= Grundlage für evtl. Erstattungsansprüche gegen die Gegenpartei)" nicht genügt. Aus ihr ergibt sich nur mittelbar und damit nicht hinreichend deutlich, dass der Mandant ein die gesetzliche Vergütung übersteigendes Honorar selbst tragen muss (BGH, Urt. v. 19.02.2026 – IX ZR 226/22 –, Rn. 25). Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist aber grundsätzlich nicht verpflichtet, aus dem Gesetz oder aus der Rechtsnatur eines Vertrages folgende Rechte ausdrücklich zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren (BGH, Urt. v. 7.02.2023 - VI ZR 137/22, Rn. 30 mwN.). Daher führt nicht jeder Verstoß gegen die gesetzliche Hinweispflicht aus § 3a Abs. 1 Satz 3 RVG zur Unwirksamkeit einer Vergütungsvereinbarung wegen Intransparenz. Ebenso folgenlos für die Wirksamkeit der Vergütungsvereinbarung bleibt die in ihr enthaltene Anerkenntnisklausel, nach der mit den Rechnungen dargestellte Bearbeitungszeiten für das Mandat vom Mandanten als anerkannt gelten, sollte der Mandant nicht innerhalb von einem Monat nach Erhalt der Rechnung auf Fehler hingewiesen haben. Die Klausel ist – auch im unternehmerischen Verkehr – unwirksam, weil sie die mit der Vereinbarung eines Zeithonorars verbundenen Risiken bei der Darlegung, Nachprüfbarkeit und dem Nachweis des tatsächlichen Bearbeitungsaufwands einseitig zu Lasten des Mandanten verlagert (BGH, Urt. v. 19.02.2026 – IX ZR 226/22 –, Rn. 31). Die Vergütungsvereinbarung bleibt - erst recht im unternehmerischen Verkehr - im Übrigen gleichwohl wirksam, wie aus § 306 Abs. 1 BGB folgt.

D. Auswirkungen für die Praxis
Darlegungs- und beweispflichtig für die tatsächlichen Voraussetzungen eines Vergütungsanspruchs wegen anwaltlicher Tätigkeit ist der anspruchstellende Rechtsanwalt. Hängt die Frage, ob der Anwalt Anspruch auf die von ihm im Prozess geltend gemachte Vergütung hat, davon ab, welchen Gegenstand und Umfang das ihm erteilte Mandat hatte, ist der Rechtsanwalt deshalb auch für den erteilten Auftrag darlegungs- und beweispflichtig (BGH, Urt. v. 17.07.2003 - IX ZR 250/02). Den Gegenstand und den Umfang des Mandats hat das Gericht anhand der Umstände des Einzelfalls gemäß § 286 ZPO festzustellen. Es gibt keinen Erfahrungssatz dahingehend, dass der Mandant regelmäßig ein umfassendes, nach Grund und Höhe unbeschränktes Mandat erteilt (BGH, Urt. v. 20.07.2006 - IX ZR 47/04 -, Rn. 7).

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1. Eine Entscheidung, mit der dem Antragsteller eines selbständigen Beweisverfahrens die dem Gegner entstandenen Kosten gemäß § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO auferlegt werden, ist im Beschwerdeverfahren auch dann aufzuheben, wenn die Hauptsacheklage erst nach Erlass der erstinstanzlichen Kostenentscheidung erhoben wird.
2. Wird eine Kostenentscheidung nach § 494a ZPO im Beschwerdeverfahren aufgehoben, weil die Hauptsacheklage erst nach Erlass der erstinstanzlichen Kostenentscheidung erhoben wird, sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens regelmäßig nach § 97 Abs. 2 ZPO dem Antragsteller des selbständigen Beweisverfahrens aufzuerlegen.
BGH, Beschluss vom 9. Oktober 2025 – V ZB 67/24

A. Problemstellung
Der V. Zivilsenat hatte zu entscheiden, ob eine Entscheidung, mit der dem Antragsteller eines selbständigen Beweisverfahrens die dem Gegner entstandenen Kosten gemäß § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO auferlegt werden, im Beschwerdeverfahren auch dann aufzuheben ist, wenn die Hauptsacheklage erst nach Erlass der erstinstanzlichen Kostenentscheidung erhoben wird.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Nach Abschluss eines selbständigen Beweisverfahrens setzte das Landgericht den Antragstellern Frist zur Klageerhebung. Am Tag des Fristablaufs reichten diese die Hauptsacheklage bei Gericht ein, zahlten den angeforderten Kostenvorschuss aber zunächst nicht ein. Das Landgericht hat ihnen daraufhin die den Antragsgegnern im selbständigen Beweisverfahren entstandenen Kosten auferlegt. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das OLG, nachdem die Hauptsacheklage inzwischen zugestellt worden war, den Antrag der Antragsgegner auf Auferlegung der Kosten zurückgewiesen und den Antragstellern die Kosten des Beschwerdeverfahrens auferlegt.
Die Rechtsbeschwerde der Antragsgegner ist unbegründet. Das Beschwerdegericht nimmt zutreffend an, dass die Kostenentscheidung des Landgerichts rechtmäßig ergangen ist, weil die Frist für die Erhebung der Hauptsacheklage im Entscheidungszeitpunkt abgelaufen und die Klage nur anhängig, aber noch nicht rechtshängig war. Ist in einem selbständigen Beweisverfahren die Beweiserhebung beendet und kein Rechtsstreit anhängig, hat das Gericht gemäß § 494a Abs. 1 ZPO auf Antrag anzuordnen, dass der Antragsteller binnen einer zu bestimmenden Frist Klage zu erheben hat. Kommt der Antragsteller dieser Anordnung nicht nach, hat es gemäß § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO auf Antrag durch Beschluss auszusprechen, dass er die dem Gegner entstandenen Kosten zu tragen hat. Zu Recht geht das Beschwerdegericht davon aus, dass diese Voraussetzungen im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung vorlagen, weil die Hauptsacheklage den Antragsgegnern noch nicht zugestellt worden war. Eine Klage ist nach § 261 Abs. 1, § 253 Abs. 1 ZPO nicht schon mit der Einreichung der Klageschrift bei Gericht, sondern erst mit ihrer Zustellung erhoben; dies gilt auch für die Klageerhebung im Sinne von § 494a Abs. 1 ZPO. Zwar findet die Regelung in § 167 ZPO, nach der die Wirkungen einer demnächst zugestellten Klage bereits mit der Einreichung eintreten, auch insoweit Anwendung. Die Zustellung der Klage ist hier jedoch nicht „demnächst“ erfolgt, da sie sich durch das mehrwöchige Abwarten der Antragsteller mit der Einzahlung des zu leistenden Gerichtskostenvorschusses verzögerte.
Richtig ist auch, dass die Entscheidung des Landgerichts gleichwohl im Beschwerdeverfahren keinen Bestand haben konnte, nachdem die Hauptsacheklage den Antragsgegnern zwischenzeitlich zugestellt und damit im Sinne von § 494a Abs. 1 ZPO erhoben worden war. Ein Beschluss nach § 494a Abs. 2 ZPO kommt nicht mehr in Betracht, wenn die Hauptsacheklage nach Ablauf der gesetzten Frist, aber noch vor einer Entscheidung nach § 494a Abs. 2 ZPO erhoben wird. Ebenfalls verliert eine nach § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO getroffene, formell rechtskräftige Kostenentscheidung ihre Wirksamkeit, wenn eine abweichende Kostenentscheidung in einem nachfolgenden Klageverfahren ergeht (Nachweise in Rn. 9). Umstritten ist allerdings, ob eine Entscheidung, mit der dem Antragsteller eines selbständigen Beweisverfahrens die dem Gegner entstandenen Kosten gemäß § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO auferlegt wurden, durch das Beschwerdegericht aufzuheben ist, wenn die Hauptsacheklage - wie hier - erst nach der erstinstanzlichen Kostenentscheidung erhoben wird. Nach einer Auffassung soll § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO erfordern, dass der Antragsteller der Anordnung zur Klageerhebung bis zur erstmaligen Entscheidung über die Kosten nachkommt. Mit einer Beschwerde gegen die Kostenentscheidung könne lediglich überprüft werden, ob die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO zum Zeitpunkt der Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts vorgelegen hätten. Einer erst nach Erlass der erstinstanzlichen Kostengrundentscheidung erfolgten Klageerhebung komme für die Anwendung des § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO keine Bedeutung mehr zu (Nachweise in Rn. 11). Nach anderer Auffassung ist für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO der Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung maßgeblich, sodass jede bis zu diesem Zeitpunkt erhobene Hauptsacheklage einer Kostenentscheidung gemäß § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO entgegen steht (Nachweise in Rn. 12). Die zuletzt genannte Auffassung trifft zu. Eine Entscheidung, mit der dem Antragsteller eines selbständigen Beweisverfahrens die dem Gegner entstandenen Kosten gemäß § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO auferlegt werden, ist im Beschwerdeverfahren auch dann aufzuheben, wenn die Hauptsacheklage erst nach Erlass der erstinstanzlichen Kostenentscheidung erhoben wird. Es entspricht allgemeinen beschwerderechtlichen Grundsätzen, dass das Beschwerdegericht seiner Entscheidung die erst nach Erlass des erstinstanzlichen Kostenbeschlusses eingetretene Rechtshängigkeit der Hauptsacheklage zugrunde zu legen hat. Die Beschwerdeinstanz ist, wie sich aus § 571 Abs. 2 Satz 1 ZPO ergibt, eine vollwertige zweite Tatsacheninstanz, in der eine neue eigene Sachentscheidung zu treffen ist. Das Beschwerdegericht hat deshalb die Möglichkeit, aber auch die Verpflichtung, neue Tatsachen und Beweise uneingeschränkt zu berücksichtigen, unabhängig davon, ob diese vor oder nach der erstinstanzlichen Entscheidung entstanden sind. Anders liegt es nur dann, wenn es verfahrensrechtlich ausnahmsweise auf einen früheren Zeitpunkt ankommt. Eine solche abweichende Regelung trifft das Gesetz für die Entscheidung nach § 494a ZPO nicht. Weder dem Wortlaut noch dem Zweck des § 494a ZPO ist zu entnehmen, dass maßgeblicher Zeitpunkt für das Erheben der Klage die erstinstanzliche Entscheidung wäre. Einem Kläger steht es grundsätzlich frei, zu welchem Zeitpunkt er seine Rechte gerichtlich geltend macht. Wartet er zunächst zu, muss er deswegen bis zum Eintritt der Verjährung im Regelfall keine Rechtsnachteile befürchten. Dass er ein selbständiges Beweisverfahren betrieben hat, gibt keinen Anlass, ihn insoweit schlechter zu stellen. Zwar schränkt die in § 494a Abs. 1 ZPO vorgesehene Erhebungsfrist diese Freiheit faktisch ein. Dies ist aber lediglich unvermeidbare Folge, nicht Zweck der Vorschrift. Die in § 494a Abs. 2 ZPO vorgesehene Kostentragungspflicht soll nicht dazu dienen, eine verspätete Klageerhebung zu sanktionieren; die Vorschrift soll vielmehr die Lücke schließen, die dann entsteht, wenn es zu keiner späteren Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits kommt. Sobald es zu einem Hauptsacheverfahren gekommen ist, in dem eine Kostenentscheidung ergehen kann, ist die Erstattungspflicht ohne Berücksichtigung der materiellen Rechtslage nicht mehr gerechtfertigt und ist für eine Kostenentscheidung nach § 494a Abs. 2 ZPO kein Raum mehr. Deshalb darf auch das Beschwerdegericht die vor Klageerhebung getroffene Kostenentscheidung nach § 494a Abs. 2 ZPO in der Beschwerdeinstanz nicht bestätigen, wenn die Hauptsacheklage zwischenzeitlich erhoben wurde.

C. Kontext der Entscheidung
Die Entscheidung fügt sich konsistent in die Rechtsprechung anderer Zivilsenate des BGH ein. Wie der VII. Zivilsenat unlängst entschieden hat, gebieten Sinn und Zweck einer Entscheidung nach § 494a Abs. 2 ZPO über die dem Antragsgegner im selbständigen Beweisverfahren entstandenen Kosten eine einschränkende Auslegung der Vorschrift. Selbst eine rechtskräftige Entscheidung nach § 494a Abs. 2 ZPO verliert ihre Wirksamkeit, wenn eine abweichende Kostenentscheidung in einem nachfolgenden Klageverfahren ergeht (BGH, Beschluss vom 23.07.2025 – VII ZB 26/23 –, Rn. 18). Von der tragenden Begründung, die Kostenentscheidung im selbständigen Beweisverfahren stehe unter der stillschweigenden Bedingung ihrer Nichtabänderung in einem nachfolgenden Hauptsacheverfahren, findet sich allerdings in den Gesetzgebungsmaterialien zu § 494a ZPO nichts (BT-Drucksache 11/8283, 47f.). Der Kostenentscheidung nach § 494a ZPO kommt vielmehr – formelle und materielle - Rechtskraft zu, wie sich auch aus § 494a Abs. 2 Satz 2 ZPO ergibt. Eine relative Rechtskraft, wie sie der VII. Zivilsenat annehmen will, war bisher unbekannt. Allerdings darf nicht übersehen werden, dass das Gesetz auch anordnet, dass die selbständige Beweiserhebung einer Beweisaufnahme vor dem Prozessgericht gleichsteht (§ 493 Satz 1 ZPO). Kommt es zum Hauptsacheprozess, sind daher die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens Teil der Kosten dieses Rechtsstreits und nach Maßgabe der Notwendigkeit zu erstatten (vgl. Herget in Zöller, ZPO, 36. Aufl. 2026, § 490 Rn. 7). Die Anwendbarkeit der §§ 91ff. ZPO auch auf die Kosten der Beweisaufnahme durch das selbständige Beweisverfahren, die bereits durch einen Beschluss gem. § 494a ZPO Abs. 2 ZPO gegen den Antragsteller jenes Verfahrens festgesetzt worden sind, steht im Widerspruch zu § 494a Abs. 2 ZPO, den der VII. Zivilsenat über das Konstrukt einer „relativen“ Rechtskraft löst.

D. Auswirkungen für die Praxis
Der Antragsgegner wird dadurch, dass die nach der erstinstanzlichen Entscheidung eingetretene Rechtshängigkeit der Hauptsacheklage im Beschwerdeverfahren zu berücksichtigen ist, auch nicht kostenmäßig unbillig benachteiligt. Wird die von ihm herbeigeführte Kostenentscheidung nach § 494a ZPO im Beschwerdeverfahren aufgehoben, weil die Hauptsacheklage erst nach Erlass der erstinstanzlichen Kostenentscheidung erhoben wird, sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens regelmäßig nach § 97 Abs. 2 ZPO dem Antragsteller des selbständigen Beweisverfahrens aufzuerlegen (BGH, Beschluss vom 9. Oktober 2025 – V ZB 67/24 –, Rn. 16).

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1. Der Kondiktionsanspruch des Verkäufers ist bei einer Nichtigkeit allein des Kaufvertrages nach § 138 Abs. 1 BGB auf Rückübertragung des Eigentums gerichtet, während bei einer Nichtigkeit auch des Erfüllungsgeschäfts nach § 138 Abs. 2 BGB Grundbuchberichtigung verlangt werden kann.
2. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils dessen rechnerischem Anteil an dem Verkehrswert des gesamten Grundstücks entspricht; das gilt auch bei einer bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages. Derjenige, der sich auf die Nichtigkeit eines Kaufvertrages über einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB beruft, kann sich daher darauf beschränken, Angaben zum Verkehrswert des Grundstücks zu machen; einer gesonderten Darlegung des Werts des Miteigentumsanteils bedarf es nicht.
BGH, Urteil vom 7. November 2025 – V ZR 155/24

A. Problemstellung
Liegen des Voraussetzungen eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts gem. § 138 Abs. 1 BGB vor, ist grundsätzlich nur das Verpflichtungsgeschäft nichtig; das Verfügungsgeschäft ist nur dann nichtig, wenn es seinerseits sittenwidrig ist. Das ist der Fall, wenn das dingliche Geschäft selbst sittenwidrige Zwecke verfolgt oder der Sittenverstoß gerade in der Zuwendung bzw. der Änderung der dinglichen Rechtslage liegt (Schmidt-Räntsch in Erman, BGB, 17. Aufl. 2023, § 138 Rn. 27 mwN.). Welche Auswirkungen das auf den Anspruch des Verkäufers hat, musste der V. Zivilsenat entscheiden.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Klägerin war neben ihrem Ehemann zu 1/2 Miteigentümerin eines Grundstücks. Nach Trennung von ihrem Ehemann verkaufte siean jeden der Beklagten einen Miteigentumsanteil von jeweils 2/10, sodass ihr selbst ein Anteil von 1/10 verblieb. Als Gegenleistung verpflichteten sich die Beklagten, die Klägerin von dem im Innenverhältnis zu ihrem Ehemann auf sie entfallenden hälftigen Anteil an einer Darlehensverbindlichkeit freizustellen. Die Gesamtverbindlichkeit valutierte am 12. Dezember 2020 noch mit 98.273,25 €. Die jeweils gegenüber der Bank fälligen Raten wurden von dem Ehemann der Klägerin bedient. Im Mai 2020 wurden die Beklagten als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen. Auf ihren Antrag ordnete das Amtsgericht im Dezember 2021 die Zwangsversteigerung des Grundstücks zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft an. Am 18. Juli 2022 zahlten die Beklagten nach Aufforderung durch die Klägerin an deren Ehemann 10.054,79 € (Kreditraten November 2019 bis Juni 2022).
Die Klägerin hat mit ihrer Klage, die sie auf die Behauptung stützt, der Vertrag sei wegen eines krassen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam, in erster Instanz verlangt, die Beklagten zu verurteilen, die Miteigentumsanteile Zug um Zug gegen Zahlung von 10.054,79 € an sie zurück zu übertragen; hilfsweise hat sie beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die Berichtigung des Grundbuchs dahin zu bewilligen, dass sie wieder Inhaberin der auf die Beklagten gebuchten Miteigentumsanteile sei. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung hat die Klägerin über die bisherigen Anträge hinaus hilfsweise beantragt, die Zwangsversteigerung für unzulässig zu erklären. Im Laufe des Berufungsverfahrens ist im Teilungsversteigerungsverfahren der Zuschlag des Grundstücks an einen Dritten erfolgt. Daraufhin hat die Klägerin zunächst hilfsweise - bedingt auf die Rechtskraft des Zuschlags - die Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten beantragt und nach einem Hinweis des Kammergerichts auf die Unzulässigkeit dieses Antrags den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Die Beklagten haben der Erledigungserklärung widersprochen. Zuletzt hat die Klägerin beantragt festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat. Das Kammergericht hat die Berufung der Klägerin durch Beschluss zurückgewiesen. Eine Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache durch den rechtskräftigen Zuschlagsbeschluss könne nicht festgestellt werden. Der mit der Klage geltend gemachte bereicherungsrechtliche Rückübertragungsanspruch habe nicht bestanden, weil die Beklagten die streitgegenständlichen Miteigentumsanteile aufgrund wirksamer Auflassung erhalten hätten und somit nicht ohne Rechtsgrund. Die Auflassung sei nicht aufgrund eines krassen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Ein etwaiges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung sei schon deshalb ohne Belang, weil die Auflassung als wertneutrales abstraktes Verfügungsgeschäft von der etwaigen Unsittlichkeit des Verpflichtungsgeschäfts nicht erfasst werde. Die Klägerin lege nicht dar, dass die Unsittlichkeit hier gerade im Vollzug der Leistung liege. Soweit sie behaupte, ihre Leistung sei mindestens 90 % höher als die Gegenleistung der Beklagten, sei dies daher unerheblich.
Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Die Begründung für die Zurückweisung der Berufung ist für den Senat schwer nachzuvollziehen, weil der angefochtene Beschluss keine gedanklich geordnete Prüfung des Klageantrags enthält, sondern aus einer aneinanderreihenden Wiederholung verschiedener zuvor erteilter Hinweise besteht. Soweit sich daraus eine Begründung entnehmen lässt, trägt sie die Abweisung der Klage mit dem zuletzt gestellten Antrag nicht. Richtig ist im Ausgangspunkt, dass die von der Klägerin begehrte Feststellung voraussetzt, dass die Klage mit dem Antrag auf Rückübertragung der Miteigentumsanteile bis zu dem während des Berufungsverfahrens erfolgten Zuschlag in dem Teilungsversteigerungsverfahren zulässig und begründet war. Allerdings kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die auf Auflassung der Miteigentumsanteile gerichtete Klage mit dem Eigentumsverlust der Beklagten durch den Zuschlag im Teilungsversteigerungsverfahren (§ 90 Abs. 1 ZVG) unbegründet geworden ist. Denn eine zur Unbegründetheit der Klage führende subjektive Unmöglichkeit der Leistung iSv. § 275 Abs. 1 Halbs. 2 Alt. 1 BGB (Unvermögen) tritt nicht schon durch die Veräußerung des Grundstücks und den damit verbundenen Verlust der Verfügungsbefugnis ein. Unvermögen liegt vielmehr nur und erst dann vor, wenn feststeht, dass der Schuldner die Verfügungsmacht nicht mehr erlangen kann. Das Berufungsgericht hat dies zwar möglicherweise nicht bedacht; jedenfalls hat es keine Feststellungen dazu getroffen, dass die Beklagten nicht in der Lage wären, sich das an den Ersteher zugeschlagene Eigentum an dem Grundstück zu beschaffen, um der Klägerin sodann insgesamt 4/10 Miteigentumsanteile aufzulassen. Es nimmt aber an, dass eine Leistungspflicht der Beklagten zur Rückübertragung der Miteigentumsanteile wegen des Zuschlags „aufgrund rechtlicher Leistungshindernisse“ gemäß § 275 Abs. 1 BGB ausgeschlossen ist. Dies ist somit jedenfalls für das Revisionsverfahren zugunsten der Klägerin zu unterstellen. Dann ist die hierauf gerichtete Klage mit dem Zuschlag unbegründet geworden und kommt es für die Begründetheit des Feststellungsantrags darauf an, ob sie bis zu diesem Zeitpunkt zulässig und begründet war.
Noch zutreffend geht das Berufungsgericht weiter davon aus, dass dies der Fall ist, wenn der Klägerin gegen die Beklagten ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückübertragung der insgesamt 4/10 Miteigentumsanteile zustand. Von Rechtsirrtum beeinflusst ist aber die Annahme, ein solcher Anspruch komme selbst dann nicht in Betracht, wenn ein „krasses Missverhältnis“ zwischen der in dem Kaufvertrag vereinbarten Leistung und Gegenleistung vorgelegen haben sollte, weil eine etwaige Nichtigkeit des Kaufvertrags nach § 138 Abs. 1 BGB nicht auch die Auflassung erfasse. Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu. Von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann bei Grundstücksgeschäften ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, was der Fall ist, wenn der Wert einer der beiden Leistungen mindestens 90 % über dem Wert der anderen liegt. Nach diesem Maßstab wäre der Kaufvertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft sittenwidrig und nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Denn für das Revisionsverfahren ist zu unterstellen, dass ein „krasses“, also ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt. Damit ist eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten bei Vertragsschluss zu vermuten.
Mit der Nichtigkeit des Kaufvertrages ist der Rechtsgrund für die Leistung der Klägerin, die in der Verfügung über die insgesamt 4/10 Miteigentumsanteile an dem Grundstück liegt, entfallen. Die Annahme des Berufungsgerichts, Rechtsgrund für den Eigentumserwerb der Beklagten sei die Auflassung, die als wertneutrales abstraktes Verfügungsgeschäft von der etwaigen Unsittlichkeit des Verpflichtungsgeschäfts nicht erfasst werde, ist unzutreffend. Richtig ist zwar, dass sich bei einem wucherähnlichen sittenwidrigen Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB die Nichtigkeit, anders als im Falle des Wuchers nach § 138 Abs. 2 BGB, nur auf das Grundgeschäft bezieht, während die abstrakten Erfüllungsleistungen wirksam bleiben. Ist ein Grundstückskaufvertrag als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, bleibt somit der durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch bewirkte Eigentumserwerb des Käufers hiervon unberührt. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, die Auflassung sei Rechtsgrund iSv. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB für den Eigentumserwerb, hier der Beklagten. Rechtsgrund (causa) für den Eigentumserwerb ist vielmehr der Kaufvertrag als schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft. Die Auflassung als dingliche Verfügung über das Grundeigentum (§§ 873, 925 BGB) ist lediglich Teil des Erfüllungsgeschäfts. Gerade weil die abstrakten sachenrechtlichen Erfüllungsgeschäfte im Regelfall - von Ausnahmen wie etwa § 138 Abs. 2 BGB abgesehen - von der Sittenwidrigkeit und Nichtigkeit des schuldrechtlichen Kausalgeschäfts nicht erfasst werden, ist der Kondiktionsanspruch in einem solchen Fall auf Rückgängigmachung des Rechtserwerbs gerichtet. Der Anspruch des Verkäufers aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückübertragung des Grundeigentums wegen Nichtigkeit des Kaufvertrages setzt somit gerade voraus, dass der in das Grundbuch eingetragene Käufer wirksam Eigentum erworben hat; darin besteht die „Leistung“ im Sinne von § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, nicht aber der rechtliche Grund für diese. Wird der Käufer in das Grundbuch eingetragen, ohne materiell-rechtlich Eigentum zu erwerben, kann er lediglich eine Buchposition herausgeben; der Verkäufer kann also nach § 894 BGB die Bewilligung der Grundbuchberichtigung verlangen. Deshalb ist der Kondiktionsanspruch des Verkäufers bei einer Nichtigkeit allein des Kaufvertrages nach § 138 Abs. 1 BGB auf Rückübertragung des Eigentums gerichtet, während bei einer Nichtigkeit auch des Erfüllungsgeschäfts nach § 138 Abs. 2 BGB Grundbuchberichtigung verlangt werden kann. Ist der Kaufvertrag der Parteien als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, so haben die Beklagten der Klägerin die aufgrund ihrer Leistung erlangten Miteigentumsanteile nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB durch Rückübertragung (Auflassung und Bewilligung der Eintragung der Eigentumsänderung) herauszugeben und war die Klage mit dem hierauf gerichteten Hauptantrag jedenfalls bis zu dem in dem Teilungsversteigerungsverfahren erfolgten Zuschlag des Grundstücks an einen Dritten begründet.
Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar. Die Klage kann insbesondere nicht mit der von dem Landgericht gegebenen Begründung abgewiesen werden, ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung lasse sich nicht feststellen, weil die Klägerin nicht hinreichend substantiiert zu dem Verkehrswert der von ihr veräußerten Miteigentumsanteile vorgetragen habe. Die Klägerin hat - durch ein Privatgutachten und das in dem Teilungsversteigerungsverfahren eingeholte Verkehrswertgutachten untermauert - vorgetragen, der Wert des Grundstücks habe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 8. November 2019 ca. 690.000 € betragen, bezogen auf 4/10 Miteigentumsanteile folglich 276.000 €. Dem habe als Gegenleistung der Beklagten lediglich die Freistellung von der im Innenverhältnis zur Hälfte auf die Klägerin entfallenden Darlehensverbindlichkeit in Höhe von 109.674,47 €, somit 54.837,24 € gegenübergestanden. Das Landgericht hat diesen Vortrag als „unplausibel“ und unschlüssig angesehen, weil auf der Hand liege, dass der Verkehrswert von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück, das von einem anderen Miteigentümer, der daran 5/10 Anteile halte, allein bewohnt werde, nicht einfach durch eine quotale Aufteilung des für das Gesamtgrundstück ermittelten Wertes berechnet werden könne. Mit dieser Begründung werden die Anforderungen an einen substantiierten Vortrag zu einem besonders groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert der Miteigentumsanteile überspannt. Sachvortrag ist schlüssig und ausreichend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen. Für den Umfang der Darlegungslast ist der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung ohne Bedeutung. In Fallgestaltungen, in denen ein erfolgversprechender Parteivortrag fachspezifische Fragen betrifft und besondere Sachkunde erfordert, dürfen an den klagebegründenden Sachvortrag der Partei nur maßvolle Anforderungen gestellt werden. Kommt es auf den Verkehrswert einer Sache an, ist es grundsätzlich ausreichend, wenn die darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Wert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt. Unbeachtlich ist eine solche Behauptung nur dann, wenn sie ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam „ins Blaue hinein” aufgestellt worden ist; bei der Annahme eines solch rechtsmissbräuchlichen Verhaltens ist allerdings Zurückhaltung geboten. Nach diesem Maßstab ist der Vortrag der Klägerin zu dem Wert der veräußerten Miteigentumsanteile als ausreichend anzusehen. Es kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils dessen rechnerischem Anteil an dem Verkehrswert des gesamten Grundstücks entspricht; das gilt auch bei einer bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages. Dies folgt daraus, dass der Ersteher (Miteigentümer) entweder nach §§ 749, 752 Satz 1 BGB die Realteilung des Grundstücks verlangen und sein dadurch entstehendes, in seinem Alleineigentum befindliches Grundstück veräußern, oder aber nach §§ 749, 753 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (Teilungsversteigerung, §§ 180 ff. ZVG) verlangen kann, bei der das Gesamtgrundstück versteigert wird und die Miteigentümer einen ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil entsprechenden Teil des Erlöses erhalten. Aber selbst wenn es im Einzelfall anders liegen sollte und von dem rechnerischen Wert der Anteile ein Abschlag vorgenommen werden müsste, wäre es nicht Sache der darlegungs- und beweisbelasteten Partei, hierzu nähere Angaben zu machen, bei denen es sich für einen Laien regelmäßig um reine Mutmaßungen handeln müsste. Derjenige, der sich auf die Nichtigkeit eines Kaufvertrages über einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB beruft, kann sich darauf beschränken, Angaben zum Verkehrswert des Grundstücks zu machen; einer gesonderten Darlegung des Werts des Miteigentumsanteils bedarf es nicht. Sollte dem Gericht insoweit nicht ohnehin, etwa auf der Grundlage eines - wie hier - in einem Teilungs- bzw. Zwangsversteigerungsverfahren eingeholten Gutachtens eine Schätzung nach § 287 ZPO möglich sein, wäre im Wege der Beweisaufnahme zu klären, ob und ggf. in welcher Höhe ein solcher Abschlag vorzunehmen ist.

C. Kontext der Entscheidung
Ein Rechtsgeschäft ist nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn es nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist. Hierbei ist weder das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit noch eine Schädigungsabsicht erforderlich, es genügt vielmehr, wenn der Handelnde die Tatsachen kennt, aus denen die Sittenwidrigkeit folgt; dem steht es gleich, wenn sich jemand bewusst oder grob fahrlässig der Kenntnis erheblicher Tatsachen verschließt. Danach können gegenseitige Verträge, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, so kann dies den Schluss auf die bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes rechtfertigen. Von einem solchermaßen groben Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zulässt, ist bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Die hieran anknüpfende Schlussfolgerung leitet sich aus dem Erfahrungssatz her, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not - oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten hemmenden Umstand - zugestanden werden und auch der Begünstigte diese Erfahrung teilt (BGH, Urt. v. 19.01.2001 – V ZR 437/99 –, Rn. 10 – 12 mwN.).

D. Auswirkungen für die Praxis
Der Klägerin bleibt es im Grundsatz möglich, in dem neuen Berufungsverfahren - wie im Revisionsverfahren angekündigt - zu dem Antrag auf Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten zurückzukehren, worauf der Senat ausdrücklich hinweist ((BGH, Urt. v. 7.11.2025 – V ZR 155/24 –, Rn. 25). Die von ihr abgegebene Erledigungserklärung hat, weil sie einseitig geblieben ist, nicht die Rechtshängigkeit des für erledigt erklärten Anspruchs beseitigt; dieser ist vielmehr weiterhin verfahrensrechtlich die Hauptsache geblieben (BGH, Urt. v. 29.10.2009 - I ZR 191/07, Rn. 47 mwN.). Dass der Feststellungsantrag an eine außerprozessuale Bedingung, nämlich den Eintritt der Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses geknüpft und damit möglicherweise, wie das Berufungsgericht gemeint hat, unzulässig war, steht dem nicht entgegen. Denn der Zuschlagsbeschluss war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts schon vor der Zurückweisung der Berufung rechtskräftig geworden. Zwar wird eine in unzulässiger Weise unter eine außerprozessuale Bedingung gestellte Klage nicht dadurch zulässig, dass die Bedingung später eintritt (BGH, Urt. v. 6.12.2006 - XII ZR 190/06 Rn. 9). Die Klägerin wäre aber nicht gehindert, den Feststellungsantrag nunmehr unbedingt zu stellen, worauf sie das Berufungsgericht bei sachgerechter Verfahrensleitung bereits im ersten Berufungsverfahren hätte hinweisen müssen.

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